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Neue Wege zum günstigen Wohnen – Fachtagung der Gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburgs

14.11.17  

Die laufenden Lebenskosten einer Familie werden stark vom Kostenfaktor „Wohnen“ geprägt.

Wesentlichen Einfluss auf diesen Teil der Lebenskosten haben nicht nur die Kosten für Miete oder Kaufpreise, sondern auch die infrastrukturellen Gegebenheiten – etwa ob eine Wohnanlage in der Nähe von Nahversorgern, Schulen, Kindergärten und öffentlichen Verkehrsmitteln errichtet wird.

Im Rahmen einer Fachtagung des Verbandes der Gemeinnützigen Bauvereinigungen Landesgruppe Salzburg – gswb, Salzburg Wohnbau, Heimat Österreich, „die salzburg“, Bergland und Eigenheim St. Johann – die am 14. November 2017 in Kooperation mit dem Salzburger Gemeindeverband in der Glasrotunde der Salzburg AG durchgeführt wurde, haben Experten dieses Thema aus verschiedenen Blickwinkeln beleuchtet. GBV-Obmann Dir. Dr. Christian Wintersteller, GBV-Obmann-Stv. Dir. Markus Sturm und der Präsident des Salzburger Gemeindeverbands, Bürgermeister Günther Mitterer, freuten sich, Vertreter des Landes, der Salzburger Gemeinden und Spitzenbeamte aus den Bereichen Stadtplanung, Raumordnung und Wohnbauförderung begrüßen zu können.

„Günstige Grundkosten sind eine entscheidende Voraussetzung dafür, dass günstiges Wohnen angeboten werden kann. Das neue Salzburger Raumordnungsgesetz (ROG) kann dazu einen wesentlichen Beitrag leisten“, ist GBV-Obmann Dir. Dr. Christian Wintersteller überzeugt.

„Die Vertragsraumordnung wird im kommenden Raumordnungsgesetz (ROG) gestärkt und es kommt jetzt darauf an, wie die neuen Instrumente des ROG in der Praxis angewendet werden“, so GBV-Obmann-Stv. Dir. Markus Sturm.

 

FH-Doz. Dr. Wolfgang Amann „Woher die Kosten kommen.“

In den vergangenen fünf Jahren ist das Einkommen der Österreicherinnen und Österreicher durchschnittlich um rund 2,2 Prozent pro Jahr gestiegen. 2016 betrug das durchschnittliche Jahreszwölftel rund 2.900,- Euro, wobei auch innerhalb des Bundeslandes Salzburg starke regionale Unterschiede festgestellt werden. Die Wohnkosten hingegen sind stärker gestiegen als die Einkommen: Während die „private Miete“ im Fünf-Jahres-Durchschnitt um rund 3,6 Prozent gestiegen ist, sind Gemeindewohnungen im selben Zeitraum um 2,6 Prozent teurer geworden und die Wohnungen gemeinnütziger Bauträger hingegen nur 2,2 Prozent – also im selben Ausmaß wie auch die Einkommen gestiegen sind.

Ein großer Preisunterschied besteht bei den Wohnkosten. So betragen die Kosten pro Quadratmeter Wohnnutzfläche im Bundesland Salzburg auf dem privaten Mietsektor durchschnittlich 10,2 Euro und bei den Gemeinnützigen nur rund 7,7 Euro (Österreich-Schnitt: 6,6 Euro). Im Jahr 2016 lagen die Mietpreise in der Stadt Salzburg auf dem privaten Mietsektor zwischen 9,8 und 14,- Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche.

Interessant ist ein Blick über die Grenzen: In Tschechien haben die Wohnkosten rund 26 Prozent am privaten Konsum und in Ungarn rund 19 Prozent betragen. Mit rund 23 Prozent liegt Österreich unter dem EU-Durchschnitt von rund 25 Prozent.

 

Dr. Martin Huber: „Kostengünstiger Wohnbau – die fünf Erfolgsfaktoren bei der Umsetzung des neuen ROG in den Gemeinden.“

Die umfangreiche Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes war von Beginn an ein Projekt, das mit einer sehr hohen Erwartungshaltung verknüpft wurde. Die spürbaren Auswirkungen des Klimawandels, die angespannte Situation am Salzburger Boden- und Wohnungsmarkt, die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung und der demografische Wandel sowie die Sicherstellung der Wettbewerbsfähigkeit der heimischen Wirtschaft und der Lebensfähigkeit der ansässigen Land- und Forstwirtschaft – für jeden einzelnen dieser Themenbereiche sollte die Novelle klare Antworten und neue, effiziente und konkrete Lösungsfortschritte bringen. Tatsächlich wissen wir, dass mit zahlreichen Bestimmungen für die Verantwortungsträger in der Raumplanung sowohl in planerischer als auch juristischer Hinsicht Neuland betreten wird. Raumordnung wird in Zukunft für die Gemeinden und ihre Entscheidungsträger mehr denn je zuvor Navigieren auf spannendem Terrain bedeuten. Durch die „Kommunalbrille“ betrachtet, ergeben sich für den Direktor des Salzburger Gemeindeverbandes, Dr. Martin Huber, fünf konkrete Erfolgsfaktoren, auf die bei der Umsetzung der Rechtslage ab 1.1.2018 besonders Bedacht genommen werden sollte.

Erfolgsfaktor 1 ist die Befristung von Baulandneuausweisungen. Wird nach einer Umwidmung in Bauland nicht innerhalb von zehn Jahren mit dem Bau begonnen, tritt eine Folgewidmung (historische Widmung, Grünland, Verkehrsfläche) ein. Auch eine Änderung der Baulandkategorie in dieser Zeit lässt die Befristung unberührt. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Baubeginns. Eine einmalige Verlängerung der Frist um maximal fünf Jahre durch Beschluss der Gemeindevertretung ist zulässig.

Erfolgsfaktor 2 sind Maßnahmen gegen unrechtmäßige Zweitwohnungen. Erfolgt keine rechtmäßige Nutzung der Wohnung, kann als ultima ratio eine Versteigerung durch die Landesregierung erfolgen. Ausnahmebewilligungen für Zweitwohnsitznutzung durch die Gemeindevertretung sind auch weiterhin möglich.

Erfolgsfaktor 3 stellen die Möglichkeiten der Vertragsraumordnung dar. Eine Verknüpfung von Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan mit Raumordnungsverträgen ist dann zulässig, wenn z. B. vom Grundeigentümer eine Änderung der bestehenden Flächen angeregt wird und es sich um Flächen handelt, die über den Eigenbedarf hinausgehen sowie wenn eine Erreichung der Entwicklungsziele mit hoheitlichen Maßnahmen alleine nicht möglich ist.

Erfolgsfaktor 4 stellt die Ausweisung von Vorbehaltsflächen für den förderbaren Miet- und Eigentumswohnungsbau dar. Voraussetzungen ist, dass innerhalb von zehn Jahren ein Bedarf an derartigen Flächen vorhanden sein muss und gemeinnützige Bauträger keine ausreichenden bzw. verfügbaren Flächen haben, um den Bedarf zu decken. Weiters muss sich die Fläche in einem Siedlungsschwerpunkt, in dem Wohnbebauung zulässig ist, befinden. Mit der Ausweisung von Vorbehaltsflächen muss auch eine Mindest-Geschossflächenzahl von 0,6 (0,7 in der Stadt) einhergehen und die Mindestanzahl der zu errichtenden förderbaren Wohnungen bzw. das Mindestmaß der Wohnnutzfläche festgelegt werden.

Erfolgsfaktor 5 ist die Abgabe auf unbefristete, unverbaute Baugrundstücke, die ab dem 1. Jänner 2018 seit mehr als fünf Jahren in bestimmten Baulandkategorien gewidmet sind. Der Abgabensatz variiert nach Größe und Lage und stellt ausschließliche eine Gemeindeabgabe dar.

 

Mag. Claudia Schönegger, Geschäftsführerin von terracognita: „Möglichkeiten der Ortsplanung zur Kostensenkung im Wohnbau.“

Kostensenkungen im Wohnbau sind vor allem dann möglich, wenn der Standort bereits eine „hohe“ Lagegunst aufweist und Teil eines Siedlungsschwerpunktes mit entsprechender Infrastruktur und „Umgebung“ ist. Die Struktur der bestehenden Baulandreserven in den Gemeinden ist sehr unterschiedlich. Tendenziell finden sich in „städtischen“ Gemeinden ein größeres Angebot und mehr Mobilität am Grundstücksmarkt. Neue Projekte lassen sich somit leichter in bereits bestehende Bebauungsstrukturen integrieren. Förderbarer Wohnbau ist aber auch in ländlichen Gemeinden notwendig. Zu den Herausforderungen zählen die Mobilisierung von vor allem zentrumsnahen Baulandreserven und ein konstanter, regelmäßiger Kontakt zwischen Gemeinde und Grundeigentümer. Bessere Voraussetzungen für die Mobilisierung von Bauland bei Neuwidmungen bestehen, wenn geeignete Flächen auf Ebene des Räumlichen Entwicklungskonzeptes gesichert und die Möglichkeiten der Vertragsraumordnung konsequent umgesetzt werden. Vor allem in Salzburg gibt es zum Teil schwierige Rahmenbedingung, insbesondere wenn „größere“ Grundstücke gewidmet werden sollen, da der Baulandbedarf oft auf „alten Zielzahlen“ zur Bevölkerungsentwicklung im noch gültigen Räumlichen Entwicklungskonzept beruht.

Das neue Räumliche Entwicklungskonzept ab 2018 sowie die Baulandkategorien gemäß dem Salzburger Raumordnungsgesetz 2018 bieten zusätzliche, neue Möglichkeiten in Bezug auf den förderbaren Wohnbau, da auf eine Beschränkung des Planungshorizontes verzichtet wird. Weiters werden in Betracht kommende Flächen sowie Siedlungsschwerpunkte mit konkreter Festlegungen zur Nutzung – z. B. Unterscheidung Wohnbau und förderbarer Wohnbau – ausgewiesen.

„Kein Bauland mehr ohne Vertrag“ lautet derzeit die Herangehensweise vieler Gemeinden in Tirol. Gemeinden sichern sich z. B. auf 15 bis 20 Jahre ein Vorkaufsrecht und bestimmen bereits bei Unterzeichnung des Vertrages die Wertermittlung dafür.

Möglichkeiten im Bautechnikgesetz Salzburg zum Stellplatzschlüssel werden vor allem in den Landgemeinden nur zögerlich genutzt. So werden in der Praxis die Vorgaben für die Mindestanzahl von Stellplätzen meist überschritten und z. B. zwei bis sogar drei Stellplätze je Wohnung vorgeschrieben. Die Möglichkeit für Festlegung von Obergrenzen im Bebauungsplan werden kaum genutzt. In Tirol hingegen gibt es eine „Stellplatzhöchstverordnung“ des Landes Tirol mit konkretem Bezug zu Wohnungsgrößen, Lage im Siedlungsgebiet sowie Gemeindetyp.

Kostensenkungen im Wohnbau sind vor allem dann möglich, wenn ein Standort bereits eine „hohe“ Lagegunst aufweist und Teil eines Siedlungsschwerpunktes mit entsprechender Infrastruktur und „Umgebung“ ist. Dann sind z. B. auch höhere Dichten und eine Reduktion der Stellplätze möglich. Hingegen lassen höhere Grundstückskosten und ein sensibleres Anrainerumfeld die Mobilisierung von bestehendem Bauland schwieriger werden.

 

Gruppenbild v.l.n.r.:

V.l.: GBV-Obmann Dir. Dr. Christian Wintersteller, GBV-Obmann-Stv. Dir. Markus Sturm, FH-Doz. Dr. Wolfgang Amann, Mag. Claudia Schönegger, Dir. Dr. Martin Huber, Präsident Bgm. Günther Mitterer

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