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Vorschläge der gemeinnützigen Salzburger Bauvereinigungen an die künftige Salzburger Landesregierung

22.05.13  

Leistbares und qualitätsvolles Wohnen stellt für die neue Landesregierung in der kommenden Legislaturperiode einen wesentlichen Arbeitsschwerpunkt dar.

Die Immobilien- und Grundstückspreise haben sich in den letzten Jahren erheblich erhöht, Wohnen wurde immer teurer und Wohnungseigentum vor allem in den Ballungszentren für Familien unerschwinglich. Gleichzeitig ändern sich die Bedürfnisse der Menschen an den Wohnraum und die Wohnformen.

Mehr als 65.000 Salzburger Haushalte befinden sich in Wohnungen, die von den Salzburger Gemeinnützigen betreut werden. 2013 werden gswb, Salzburg Wohnbau, Heimat Österreich, Die Salzburg, Bergland und Eigenheim St. Johann mehr als 1.300 Wohnungen fertigstellen und übergeben, bei weiteren rund 1.500 Wohnungen wird heuer mit dem Bau begonnen.

Um auch in Zukunft die Salzburger Bevölkerung mit leistbaren Wohnungen zu versorgen und die Wohnungspreise zu dämpfen, schlagen die gemeinnützigen Bauvereinigungen der künftigen Salzburger Landesregierung ein Bündel an Maßnahmen vor.

  • Mobilisierung von Bauland
  • Einführung einer Mindest-Geschoßflächenzahl
  • Sicherung des Salzburger Wohnbaufonds
  • Baukostendämpfende Maßnahmen zugunsten höherer Bauleistungen


Mobilisierung von Bauland

a) Verpflichtende Ausweisung von Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau, wenn und wo dies zur Deckung in der Gemeinde festgestellten Wohnungsbedarfes notwendig ist. Als Basis dafür können die im Räumlichen Entwicklungskonzeptes (REK) festgelegten Entwicklungsziele einer Gemeinde dienen. Ab einer Grundstücksgröße von 3.000 Quadratmeter soll die jeweilige Gemeinde in ihrem Flächen­widmungsplan Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau im Ausmaß von bis zu 50 Prozent ausweisen. Das heißt, eine Umwidmung von Grünland in Bauland ab einer Fläche von 3.000 Quadratmeter soll nur mehr dann erfolgen, wenn die Hälfte für geförderten Wohnbau zur Verfügung gestellt wird. Nicht nur für geförderte Mietwohnungen, sondern auch für geförderte Eigentumswohnungen sollen in diesem Zusammenhang Grundkosten­beschränkungen gelten.

b) Befristete Baulandwidmung: Bauland für Wohnbauzwecke soll nur mehr befristet auf 10 Jahre ausgewiesen werden. Wird ein Grundstück in dieser Zeit nicht bebaut, soll die Rückwidmung automatisch ohne gesonderten Widmungsakt der Gemeinde in Grünland erfolgen.

c) In der Stadt Salzburg und in zentralörtlichen Gemeinden sollen Raumordnungsverträge  zur Sicherstellung von Baugrundstücken für den geförderten Wohnbau nicht nur bei Umwidmungen in Bauland, sondern bei geeigneten Grundstücken auch bei der Erstellung neuer Bebauungspläne verpflichtend angewendet werden. Die Festlegung höhere Baudichten setzt voraus, dass bei größeren Grundstücken ein bestimmter Teil für den geförderten Wohnbau zur Verfügung gestellt wird.

d) Grundsteuer: Für unbebaute Grundstücke soll nach einer gewissen Zeit eine höhere Grundsteuer vorgeschrieben werden. Im Gegenzug  soll zur Verringerung der Betriebskosten eine Befreiung von der Grundsteuer  für geförderte Mietwohnungen im Ausmaß von 50 Quadratmeter pro Person erfolgen.
Da die Vorschreibung der Grundsteuer in den Bereich der Bundesgesetzgebung fällt ersuchen die Salzburger Gemeinnützigen die neue Salzburger Landesregierung, diese Bestrebungen zu unterstützen.

 

 

Mindest-Geschoßflächenzahl (GFZ) für geförderten Mietwohnbau

Kann ein Grundstück dichter verbaut werden, entfallen auf jeden Quadratmeter Wohnnutzfläche geringere Anteile an Grundkosten. Bei dichter verbauten Grundstücken reduziert sich daher für jeden Einzelnen die Miete. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen fordern deshalb die Einführung einer Mindest-Geschoßflächenzahl (GFZ) für geförderte Mietwohnbauprojekte von 0,7.

Was bedeutet diese Forderung für den geförderten Wohnbau in Salzburg?  Wird bei einem Bauprojekt die GFZ von 0,5 auf 0,7 erhöht, können rund 30% mehr Wohnungen gebaut werden! Bei der Bebauung eines rund 3.000 Quadratmeter großen Grundstücks können bei einer GFZ von 0,5 rund 21 Wohnungen mit einer Wohnfläche von rund 70 Quadratmeter errichtet werden. Wird die GFZ etwa durch Ermöglichung eines zusätzlichen Geschoßes auf 0,7 angehoben, können bei gleichbleibenden Grund- und Aufschließungskosten 30 Wohnungen im selben Ausmaß gebaut werden.

 

Sicherung des Salzburger Wohnbaufonds

a)      Salzburger Wohnbaufonds: Als Finanzierungsinstrument für den geförderten Wohnbau hat sich der Salzburger Wohnbaufonds bewährt. Alleine seit 2008 wurden in Stadt und Land Salzburg rund 5.700 Wohnungen mit einer Wohnnutzfläche von gesamt rund 400.000 Quadratmeter errichtet. Der  Salzburger Wohnbau­fonds ist in seiner Organisation so zu gestalten, dass Kontrolle, Steuerung und Transparenz wie bei einem Unternehmen nach Handelsrecht sichergestellt sind.

Die Gemeinnützigen begrüßen die in Salzburg festgelegte Zweckwidmung der Bundesanteile für die Wohnbau­förderung sowie der  Rückflüsse aus bestehenden Darlehen für den geförderten Wohnbau im Land Salzburg und gehen davon aus, dass sich daran auch in der kommenden Legislaturperiode nichts ändern wird.

b)      Um zusätzliche Finanzmittel für den geförderten Mietwohnbau aufzubringen, schlägt die GBV-Landesgruppe Salzburg die Prüfung der Erschließung von Dritt-Mitteln vor. Würde man beispielsweise Pensionskassen oder Abfertigungskassen gestatten, in den krisensicheren gemeinnützigen Wohnbau zu investieren, könnte auf Dauer gesehen nachhaltig ein noch höheres Bauvolumen umgesetzt und preisdämpfende Wirkungen erzielt werden.

c)      Bereitstellung zusätzlicher Förderungsmittel: Wie der Landesstatistische Dienst in der Studie „Wohnungsbedarf Land Salzburg & Teilräume 2009 – 2013, Ausblick 2028“ festhält, ist in den kommenden 15 Jahren im Land Salzburg von einem Gesamtbedarf von rund 25.000 Wohnungen auszugehen. Aktuell besteht ein Defizit von rund 4.300 Wohnungen, der größte Bedarf besteht in der Stadt Salzburg.

Mit dem derzeitigen jährlichen Förderungsvolumen kann der ermittelte Bedarf nicht gedeckt werden. Die Salzburger Gemeinnützigen haben genügend Projekt in Vorbereitung die durch die Bereitstellung zusätzlicher Wohnbauförderungsmittel realisiert werden könnten.

d)      Die Basissätze für förderbare Baukosten der Salzburger Landesregierung sind seit 1990 unverändert. Einige Bauvorhaben können nicht begonnen werden, da die im Laufe der vergangenen zwei Jahrzehnte gestiegenen Herstellungskosten die derzeit geltenden Fördersätze übersteigen. Die GBV-Mitglieder wünschen sich daher eine Anpassung der Fördersätze an die aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten.

 

Baukostendämpfende Maßnahmen zugunsten höherer Bauleistungen

Sollen auch in Zukunft hohe Bauleistungen erreicht werden, so müssen angesichts steigender Bau- und Baunebenkosten zugunsten eines weiterhin niedrigen Mietenniveaus und ohne Qualitätseinbußen hinnehmen zu müssen kostenbewusstere Regelungen gelten.

a) Wirtschaftliche Planung

90 Prozent der Herstellungskosten werden bereits in der Planungsphase definiert. Im Rahmen der „Studie über Wirtschaftlichkeitsparameter und einen ökonomischen Planungsfaktor für geförderte Wohnbauprojekte in Wien“ (TU Wien, 2008) wurde ein Analyseprogramm entwickelt, das anhand von Fläche, Volumen, Fassade und Entwurf die Wirtschaftlichkeit eines Projekts beurteilt. Die neue Salzburger Landesregierung soll als Voraussetzung für die Gewährung von Wohnbauförderungsmitteln anhand dieser Studie Wirtschaftlichkeitskriterien für die Planung geförderter Mietwohnungen festlegen.

b) Niedrigenergiehaus statt Passivhaus

Der finanzielle Mehraufwand für ein Passivhaus und die sich daraus ergebenden höheren Mieten ist im Vergleich zu den Kosten für ein Niedrigenergiehaus hinsichtlich der zusätzlichen Energieeinsparung nicht gerechtfertigt. Bereits Niedrigenergiehäuser weisen hervorragende Werte bei Energiekennzahlen auf und entsprechen besser üblichen Wohngewohnheiten.

Die Mittel, die durch den Verzicht auf Passivhäuser frei werden, können besser in die Sanierung alter Wohnhäuser investiert werden, bei denen mit gleichem Aufwand ein wesentlich höherer Energieeinsparungseffekt erzielt werden kann.

c) Alle Wohnungen behindertengerecht?

Die Salzburger Wohnbauförderung schreibt den Gemeinnützigen derzeit vor, dass alle Wohnungen behindertengerecht, also rollstuhltauglich, errichtet werden müssen. Dies, obwohl der Anteil der Rollstuhlfahrer an der Gesamtzahl der Mieter unter 1 Prozent liegt. Der Kostenaufwand für eine rollstuhlgerechte Wohnung ist aber höher als wenn „nur“ der Standard der Barrierefreiheit umgesetzt wird.

Die GBV-Landesgruppe Salzburg fordert von der neuen Salzburger Landesregierung, dass – so wie im Nachbarland Bayern – nur ein Teil der neu errichteten Wohnungen rollstuhltauglich sein muss. Dadurch können andere Grundrisse geplant, mehr Wohneinheiten gebaut und die Kosten gesenkt werden.

d) Anzahl der Pkw-Stellplätze an tatsächliche Erfordernisse anpassen.
Auch jene Mieter die kein Auto haben, müssen die Mietkosten für den zugeteilten Garagenplatz bezahlen. Wie viele Stellplätze pro Wohnung errichtet werden müssen, wird von den Gemeinden vorgeschrieben. In der Stadt Salzburg sind es 1,2 Abstellplätze pro Wohneinheit, in manchen anderen Gemeinden liegt der Schlüssel bei über 2. Aufgrund der Platzverhältnisse auf den Baugrundstücken können diese fast aus­schließlich nur in Tiefgaragen untergebracht werden. Allerdings wird nur ein Tiefgaragenstellplatz pro Wohneinheit mit Wohnbauförderungs­mittel gefördert.

Die Salzburger Gemeinnützigen schlagen daher vor, Pkw-Stellplätze nach den tatsächlichen Erfordernissen der Bewohner auf Basis von Mobilitätskonzepten für die neu zu errichtende Wohnanlage vorzuschreiben. Bei der Festlegung des Stellplatzschlüssels sollen die realen Bedürfnisse der Bewohner genauso einbezogen werden wie die Infrastruktur der unmittelbaren Umgebung einer Wohnanlage und die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Der Stellplatzschlüssel soll das Verhältnis 1 : 1,5 nicht überschreiten.

 

e) Einheitliche Verwaltungspraxis

Gerade bei Umwidmungen von beispielsweise Gewerbeflächen in Wohngebiete oder von Flächen in verkehrsbelasteten Lagen kommt es immer wieder vor, dass die zuständige Baubehörde der Gemeinde und die zuständige Behörde des Landes aufgrund unterschiedlicher fachgut­achtlicher Beurteilungen kein grünes Licht für ein Bauprojekt geben.

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