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Stellungnahme zur Änderungen der Wohnbauförderung

18.10.16  

Stellungnahme der GBV Landesgruppe Salzburg

Mietenunterstützung

Die gemeinnützigen Bauvereinigungen in Salzburg begrüßen, dass nun nach langwierigen Bemühungen für die Mieter der mit Wohnbauförderung 1990 geförderten Mietwohnungen endlich eine wirksame Mietenunterstützung in Aussicht gestellt wird. Da viele Mietvorschreibungen mit Jahreswechsel neu erstellt werden, ist es der GBV Landesgruppe Salzburg besonders wichtig, die erforderlichen landesgesetzlichen Voraussetzungen und organisatorischen Abwicklungsdetails gemeinsam mit den gemeinnützigen Bauträgern so rechtzeitig zu schaffen, dass die Mietenunterstützung mit 1.1.2017 wirksam werden kann.

Positiv ist, dass eine generelle Überarbeitung der Zumutbarkeitstabelle zur Berechnung der Wohnbeihilfe eine Verbesserung dieser Beihilfe für Menschen mit geringem Einkommen zur Folge hat. Dadurch können auch mehr Mieter durch die Wohnbeihilfe unterstützt werden.

 

Umstellung von nicht rückzahlbarem Zuschuss auf teilweise rückzahlbaren Zuschuss bei Mietwohnbauförderung

Die Verpflichtung zur Rückzahlung des Zuschussgrundbetrages in Höhe zwischen 550 und 650 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche (die Zuschusszuschläge für energetische und andere besondere Maßnahmen bleiben nicht rückzahlbar) nach vollständiger Tilgung des Bankdarlehens und seine laufende Verzinsung in der Höhe von 0,5 % führen bei unveränderter Mietenhöhe dazu, dass sich die Laufzeit der Bankdarlehen um rund zwei Jahre verlängert. Grund dafür ist, dass bei der durch das Wohnbauförderungsgesetz vorgegebenen Mietenhöhe aus den Baukosten neben der Bankdarlehensannuität künftig auch die Zinszahlungen für den rückzahlbaren Zuschuss zu leisten sind. Nach Bankdarlehenstilgung ist der Zuschuss an das Land zurückzuzahlen, was die Gesamtfinanzierung eines Mietwohnhauses um weitere rund sechs Jahre verlängert.

In den erläuternden Bemerkungen des Landesgesetzgebers zum SWBFG 2015 war zu lesen, dass sich die Höhe der Zuschüsse am Barwert der bisherigen Förderung orientiert. Barwertig betrachtet bedeutet die nunmehrige Regelung eine deutliche Verringerung der bisherigen Förderleistung.

Bei den derzeit niedrigen Zinsen ergibt dies in der Regel eine Gesamtfinanzierungslaufzeit, die zwar um rund acht Jahre länger ist als das bisherige Modell, aber je nach Objekt mehr oder weniger kürzer ist als die seinerzeitige rund 36 bis 37 Jahre laufende Darlehensfinanzierung des Salzburger Wohnbauförderungsfonds. Bei steigenden Zinsen würde das geänderte Förderungsmodell mit den rückzahlbaren Zuschüssen allerdings rasch an vertretbare Laufzeitgrenzen für die Finanzierung von geförderten Mietwohnungen stoßen. Diese Finanzierungsverlängerung hat auch zur Folge, dass die Wohnungen um rund acht Jahre später in die im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelte niedrige Miete für ausfinanzierte Wohnungen fallen.

Auf die Mietenhöhe in nicht ausfinanzierten Wohnungen hat die Neuregelung keine Auswirkung.

Jährliches Budget Wohnbauförderung

112,5 Millionen Euro erhält das Land Salzburg derzeit jährlich als Bundesertragsanteile aus der Wohnbauförderung, rund 100 Millionen Euro fließen derzeit jährlich aus Darlehensrückflüssen an das Land Salzburg zurück. Dem gegenüber beträgt das Wohnbaubudget im Jahr 2017 142,5 Millionen Euro. Aus diesen Zahlen wird sofort ersichtlich, dass einerseits rückfließende Wohnbauförderungsmittel in das allgemeine Budget des Landes eingehen, andererseits, wie wichtig für eine nachhaltig wirksame Wohnbauförderung ein nennenswerter Anteil von Direktdarlehen im Förderungssystem für die zukünftige Finanzierung der Wohnbauförderung ist.

Wir erinnern in diesem Zusammenhang an die veröffentlichte Stellungnahme der GBV Landesgruppe Salzburg im Rahmen des Begutachtungsverfahrens zur neuen Wohnbauförderung vom 21. November 2014: „Die gänzliche Umstellung der Salzburger Wohnbauförderung auf ausschließlich nicht rückzahlbare Zuschüsse in allen Förderungssparten hat zur Folge, dass künftig Darlehensrückflüsse aus der Wohnbauförderung, die derzeit noch im erheblichen Ausmaß vorhanden sind, weitgehend entfallen werden. Der Entfall dieser an den Darlehensgeber zurückfließenden Förderungsmittel wird daher in späteren Jahren durch Budgetmittel des Landes Salzburg ersetzt werden müssen, wenn die Leistungskraft der Salzburger Wohnbauförderung aufrecht erhalten werden soll.“

Die Salzburger gemeinnützigen Bauvereinigungen regen daher erneut an, auch alle Darlehensrückflüsse dem Wohnbauförderungsbudget zuzuführen und einen nennenswerten Anteil der Wohnbauförderung in Form von Direktdarlehen zu gewähren.

 

Förderung von Eigentumswohnungen

Wie die Salzburger Gemeinnützigen bereits im Dezember 2014 im Rahmen des Begutachtungsverfahrens zur Verordnung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015 festgehalten haben, sollten die Fördersätze für Kaufpreise von über € 4.000,--/m² und Nutzfläche „im Sinne einer sparsamen und zielgerichteten Verwendung von öffentlichen Förderungsmitteln allerdings überdacht werden. Das in den Erläuterungen zu § 10 ersichtliche Beispiel der Zuschusskürzung für eine Wohnung in der Stadt Salzburg mit einem Kaufpreis von € 4.600,--/m²/Wohnnutzfläche von
100 % auf 97,37 % Zuschuss stellt eine deutlich zu hohe Förderung für eine derart teure Wohnung dar, die bereits dem Luxussegment bei Wohnungen zugerechnet werden kann. Die derzeit vorgesehene Senkung des Zuschusses bei Kaufpreisen von über € 4.000,--/m²/Wohnnutzfläche stellt keinen Anreiz für ein Anbot von preisgünstigem Wohnraum dar, sondern erhöht vielmehr den Preisdruck auf zur Verbauung mit Eigentumswohnungen geeignete Grundstücke. Gleichzeitig wird dadurch dem preisdämpfenden Effekt verstärkter Mobilisierungsbemühungen in der Salzburger Raumordnung entgegen gewirkt. Eine Förderung für Kaufpreise in der Stadt Salzburg im Bereich von über € 5.000,--/m²/Wohnnutzfläche ist aus unserer Sicht überhaupt nicht erforderlich.“

Die nunmehr von der Landesregierung vorgesehenen Förderungskürzungen stellen zwar einen Schritt in die richtige Richtung dar, allerdings erscheint uns die Förderung von Wohnungen mit Kaufpreisen z.B. in Höhe von 5.000,- Euro je Quadratmeter Wohnnutzfläche als überhöht.

Im Sinne der ausreichenden Mittelbereitstellung für die Käufer günstigerer Wohnungen wird angeregt, diese Förderbestimmungen nochmals zu überdenken.

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